Kinh tế học là một nhánh của khoa học xã hội nghiên cứu và giải thích hành vi của con người liên quan đến sản xuất, trao đổi và sử dụng các hàng hoá và dịch vụ. Có nhiều định nghĩa về kinh tế học nhưng tiêu biểu trong đó là định nghĩa của David Begg: “Kinh tế học là môn khoa học nghiên cứu cách thức xã hội giải quyết 3 vấn đề: Sản xuất cái gì, sản xuất như thế nào và sản xuất cho ai?”.
1. Vĩ mô là gì? Vi mô là gì?
Kinh tế vi mô (microeconomics) là ngành của kinh tế học quan tâm nghiên cứu hành vi của người tiêu dùng và doanh nghiệp cũng như quá trình xác định giá và lượng của các đầu vào nhân tố và sản phẩm trong các thị trường cụ thể. Trong phân tích kinh tế vĩ mô, người ta nghiên cứu cách thức phân bổ nguồn lực kinh tế khan hiếm cho các mục đích sử dụng khác nhau và tìm cách phát hiện những yếu tố chiến lược, quyết định việc sử dụng nguồn lực một cách có hiệu quả.
(Tài liệu tham khảo: Nguyễn Văn Ngọc, Từ điển Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân)
Kinh tế vĩ mô trong tiếng Anh là Macroeconomics. Đó là môn khoa học quan tâm đến việc nghiên cứu, phân tích, lựa chọn các vấn đề kinh tế tổng thể của toàn bộ nền kinh tế.
Nội dung của khái niệm kinh tế đã mở rộng cùng với sự phát triển xã hội và nhận thức của con người. Kinh tế được xem là một lĩnh vực hoạt động của xã hội loài người trong việc tạo ra giá trị đồng thời với sự tác động của con người vào thiên nhiên nhằm thỏa mãn nhu cầu của con người và xã hội.
Căn cứ vào góc độ, phạm vi và sự tương tác giữa các hoạt động kinh tế, kinh tế học phân chia thành hai bộ phận quan trọng: Kinh tế học vi mô và Kinh tế học vĩ mô.
2. Kinh tế học vi mô
Kinh tế học vi mô nghiên cứu những hành vi của các chủ thể kinh tế, như doanh nghiệp, hộ gia đình…trên một thị trường cụ thể.
* Mục tiêu nghiên cứu: Phân tích cơ chế thị trường thiết lập ra giá cả tương đối giữa các mặt hàng và dịch vụ và sự phân phối các nguồn tài nguyên giới hạn giữa nhiều cách sử dụng khác nhau. Kinh tế vi mô phân tích thất bại của thị trường, khi thị trường không vận hành hiệu quả, cũng như miêu tả những điều kiện cần có trong lý thuyết cho việc cạnh tranh hoàn hảo.
* Phạm vi nghiên cứu: Các lý luận cơ bản cho kinh tế học như cung, cầu, giá cả, thị trường; Các lý thuyết về hành vi của người tiêu dùng; Lý thuyết về hành vi của người sản xuất; Cấu trúc thị trường; Thị trường các yếu tố sản xuất: Lao động – vốn – Tài nguyên; Vai trò của Chính phủ trong nền kinh tế thị trường; Các lý luận về trao đổi, phúc lợi kinh tế; Các lý luận về thất bại thị trường;….
* Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp mô hình hoá; Phương pháp so sánh tĩnh; Phương pháp phân tích cận biên;….
* Ví dụ: Kinh tế vĩ mô nghiên cứu sự lựa chọn của người tiêu dùng: Với ngân sách hạn chế, người tiêu dùng lưa chọn hàng hoá và dịch vụ như thế nào để tối đa hoá độ thoả dụng; Hộ gia đình mua bao nhiêu hàng hoá, cung cấp bao nhiêu giờ lao động; Hoặc nghiên cứu hành vi của doanh nghiệp, tập trung xem xét quyết định của doanh nghiệp trong việc lựa chọn yếu tố đầu vào, sản lượng để tối đa hoá lợi nhuận; doanh nghiệp thuê bao nhiêu lao động và bán bao nhiêu hàng hoá; Hoặc nghiên cứu các thị trường cụ thể: thị trường lao động, đất đai, vốn; nghiên cứu các mô hình thị trường: cạnh tranh hoàn hảo, cạnh tranh không hoàn hảo, độc quyền…
3. Kinh tế học vĩ mô
Kinh tế học vĩ mô nghiên cứu những vấn đề bao trùm toàn bộ nền kinh tế như sản lượng quốc gia, tăng trưởng kinh tế, thất nghiệp, lạm phát, tổng cung, tổng cầu, các chính sách kinh tế quốc gia, thương mại quốc tế v.v. Nó nghiên cứu nền kinh tế như một tổng thể thống nhất.
* Mục tiêu nghiên cứu: Nhằm giải thích mối quan hệ giữa các yếu tố như thu nhập quốc gia, sản lượng, tiêu dùng, thất nghiệp, lạm phát, tiết kiệm, đầu tư, buôn bán đa quốc gia và tài chính đa quốc gia. Các mô hình này và các dự báo do chúng đưa ra được cả chính phủ lẫn các tập đoàn lớn sử dụng để giúp họ phát triển và đánh giá các chính sách kinh tế và các chiến lược quản trị.
* Phạm vi nghiên cứu: tổng sản phẩm, việc làm, lạm phát, tăng trưởng, chu kỳ kinh tế, vai trò ổn định kinh tế vĩ mô của chính phủ, v.v.
* Phương pháp nghiên cứu: Kinh tế học vĩ mô sử dụng tích cực phương pháp mô hình hóa. Gần như mỗi một hiện tượng kinh tế vĩ mô lại được mô tả bằng một mô hình riêng với những giả thiết riêng
* Các trường phái kinh tế học vĩ mô: Chủ nghĩa Keynes; Trường phái tổng hợp; Trường phái tân cổ điển; Chủ nghĩa kinh tế tự do mới; Trường phái cơ cấu;….
* Ví dụ: Kinh tế vĩ mô nghiên cứu sự ảnh hưởng của các khoản chi tiêu đến tổng cầu. Sự tác động của chính sách tài khoá, chính sách tiền tệ đến tổng cầu, sự tương tác giữa tổng cung và tổng cầu tạo nên các cán cân bằng kinh tế vĩ mô như thế nào?….
Kinh tế học vi mô đi sâu nghiên cứu, phân tích những tế bào kinh tế cụ thể, còn kinh tế học vĩ mô nghiên cứu tổng thể nền kinh tế, tức là nghiên cứu mối quan hệ tương tác giữa các tế bào kinh tế có ảnh hưởng như thế nào đến sự phát triển của nền kinh tế.
Kinh tế học vi mô và vĩ mô tuy nghiên cứ kinh tế trên những giác độ khác nhau nhưng đều là những bộ phận quan trọng cấu thành nên kinh tế học, không thể chia cắt mà bổ sung cho nhau. Trong thực tiễn kinh tế và quản lý kinh tế, nếu chỉ giải quyết những vấn đề kinh tế vi mô, quản lý kinh tế vi mô hay quản lý sản xuất kinh doanh mà không có điều chỉnh cần thiết của kinh tế vĩ mô, quản lý nhà nước về kinh tế thì nền kinh tế sẽ bất ổn định và không thể phát triển được.
4. Vai trò của pháp luật kinh doanh bất động sản với việc thực hiện các công cụ vĩ mô
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản. Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch bất động sản phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý.
Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định hơn và an toàn hơn. Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần…Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường bất động sản, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch bất động sản.
Thứ nhất, quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách nhà nước.
Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD.
Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc…để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch bất động sản chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
Thứ hai, quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân.
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhà ở.